Obmedzenie práv vlastníka spoločnej nehnuteľnosti

[stanko]

Zákon o pozemkových spoločenstvách v čl 9. ods. 7 definuje možnosť prevodu podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva. Konkrétne, že "... môže ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru... " V Stanovách spoločnosti je slovo "môže" nahradené "musí". Nie je toto obmedzenie slobodného nakladania so súkromným majetkom vlastníka porušení Zákona o pozemkových spoločenstvách a Ústavy SR o slobodnom nakladaní s majetkom, aj vlastník chce svoj podiel previesť na iného vlastníka v spoločenstve priamo, bez výboru, ktorému iba oznámi svoj akt do dvoch mesiacov v zmysle Zákona? Ja ako vlastník predsa môžem predať svoj podiel susedovi, tiež vlastníkom spoločnej nehnuteľnosti, priamo a hneď a nečakať, pokiaľ si to rozmyslí, alebo pokiaľ to výbor nedovolí, nakoľko podľa Zákona túto výsadu nemá. Výbor môže iba požiadať o ponuknutie ostatným vlastníkom, ak kupcu nevie nájsť. Podotýkam, že v tomto prípade neplatia príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka o predkupnom práve, ako je uvedené v Zákone o pozemkových spoločenstvách. Ďakujem

[Odbor komunikácie 1]

Dobrý deň,

Zákon č. 97/2013 Z. z o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „zákon 97/2013 Z. z.“) bol novelizovaný zákonom č. 34/2014 Z. z.. Novelizácia sa týkala aj § 9 ods. 7 uvedeného zákona, pričom sa slovo "môže" v prípade prvého použitia vo vete nahradilo slovom "musí". Platné znenie § 9 ods. 7 zákona 97/2013 Z. z. teda je: „Na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve (odkaz na § 140 občianskeho zákonníka), ak nejde o prevod podľa § 11 ods. 2. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, musí ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru; ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe“.
K uplatňovaniu predkupného práva podľa ustanovení zákona 97/2013 Z. z. Vám zasielame nasledujúce vyjadrenie:
OZ je všeobecný predpis, ktorý sa uplatňuje, ak osobitný predpis neupravuje niečo odchýlne, odlišne alebo ak nevylučuje všeobecnú úpravu OZ; § 140 OZ upravuje naozaj všeobecné predkupné právo spoluvlastníkov bez ohľadu na to, či sa podiel prevádza tretej osobe, alebo niektorému zo spoluvlastníkov. Čiže vždy, ak spoluvlastník hodlá previesť vlastníctvo svojho podielu, musí ho najprv ponúknuť všetkým ostatným spoluvlastníkov. Podľa OZ je len jedna výnimka, a to ak ide o prevod na svoju blízku osobu – vtedy predkupné právo spoluvlastníkov nie je.
Ustanovenie § 9 ods. 7 zákona 97/2013 Z. z. osobitne upravuje vyššie uvedenú právnu úpravu OZ, pričom pozostáva z dvoch viet, ktoré navzájom nesúvisia, ale obe predstavujú určitú výnimku alebo osobitosť voči § 140 OZ.
Z prvej vety plynie, že ak spoluvlastník spol. nehnuteľnosti hodlá previesť svoj podiel na iného spoluvlastníka, tak ostatní spoluvlastníci predkupné právo nemajú. Ide teda o vylúčenie pôsobnosti § 140 OZ na prevod medzi členmi. Nie je tým ale dotknutá prednosť blízkej osoby, ako vyplýva z § 140 OZ.
Z druhej vety plynie, že ak spoluvlastník hodlá previesť svoj podiel na „nespoluvlastníka“, čiže na tretiu osobu, ostatní spoluvlastníci predkupné právo vždy majú (samozrejme okrem prípadu, že by touto treťou osobou bola blízka osoba – tá má vždy prednosť). V tomto prípade sa povinnosť rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov realizuje osobitne ustanoveným spôsobom, a to ponukou prostredníctvom výboru spoločenstva.
Obsahom tejto ponuky by mala byť identifikácia spoluvlastníka, jeho podielu, určenie kúpnej ceny a výzva ostatným spoluvlastníkom na vyjadrenie sa do presne určeného termínu, prípadne aj presne určeným spôsobom (list, telefón, osobne, email ...) s poučením, že ak do uvedeného termínu nebude uplatnený žiadny záujem, bude sa mať za to, že predkupné právo nikto z oprávnených neuplatnil. Tento obsah zo zákona síce nevyplýva, ale je logické a praktické, aby tento obsah bol aplikovaný. Je to preto, aby predávajúci spoluvlastník mal 100% doklad o tom, že ponuku realizoval a že do stanoveného dátumu sa mu nikto neohlásil.


S pozdravom

Odbor komunikácie
Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR
e-mail: [email protected]