Dobrý deň,
Zákon č. 97/2013 Z. z o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „zákon 97/2013 Z. z.“) bol novelizovaný zákonom č. 34/2014 Z. z.. Novelizácia sa týkala aj § 9 ods. 7 uvedeného zákona, pričom sa slovo "môže" v prípade prvého použitia vo vete nahradilo slovom "musí". Platné znenie § 9 ods. 7 zákona 97/2013 Z. z. teda je: „Na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve (odkaz na § 140 občianskeho zákonníka), ak nejde o prevod podľa § 11 ods. 2. Ak vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti prevádza svoj spoluvlastnícky podiel, musí ho ponúknuť na predaj ostatným vlastníkom podielov spoločnej nehnuteľnosti prostredníctvom výboru; ak o podiel neprejavia záujem ostatní vlastníci podielov, môže ho predať tretej osobe“.
K uplatňovaniu predkupného práva podľa ustanovení zákona 97/2013 Z. z. Vám zasielame nasledujúce vyjadrenie:
OZ je všeobecný predpis, ktorý sa uplatňuje, ak osobitný predpis neupravuje niečo odchýlne, odlišne alebo ak nevylučuje všeobecnú úpravu OZ; § 140 OZ upravuje naozaj všeobecné predkupné právo spoluvlastníkov bez ohľadu na to, či sa podiel prevádza tretej osobe, alebo niektorému zo spoluvlastníkov. Čiže vždy, ak spoluvlastník hodlá previesť vlastníctvo svojho podielu, musí ho najprv ponúknuť všetkým ostatným spoluvlastníkov. Podľa OZ je len jedna výnimka, a to ak ide o prevod na svoju blízku osobu – vtedy predkupné právo spoluvlastníkov nie je.
Ustanovenie § 9 ods. 7 zákona 97/2013 Z. z. osobitne upravuje vyššie uvedenú právnu úpravu OZ, pričom pozostáva z dvoch viet, ktoré navzájom nesúvisia, ale obe predstavujú určitú výnimku alebo osobitosť voči § 140 OZ.
Z prvej vety plynie, že ak spoluvlastník spol. nehnuteľnosti hodlá previesť svoj podiel na iného spoluvlastníka, tak ostatní spoluvlastníci predkupné právo nemajú. Ide teda o vylúčenie pôsobnosti § 140 OZ na prevod medzi členmi. Nie je tým ale dotknutá prednosť blízkej osoby, ako vyplýva z § 140 OZ.
Z druhej vety plynie, že ak spoluvlastník hodlá previesť svoj podiel na „nespoluvlastníka“, čiže na tretiu osobu, ostatní spoluvlastníci predkupné právo vždy majú (samozrejme okrem prípadu, že by touto treťou osobou bola blízka osoba – tá má vždy prednosť). V tomto prípade sa povinnosť rešpektovať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov realizuje osobitne ustanoveným spôsobom, a to ponukou prostredníctvom výboru spoločenstva.
Obsahom tejto ponuky by mala byť identifikácia spoluvlastníka, jeho podielu, určenie kúpnej ceny a výzva ostatným spoluvlastníkom na vyjadrenie sa do presne určeného termínu, prípadne aj presne určeným spôsobom (list, telefón, osobne, email ...) s poučením, že ak do uvedeného termínu nebude uplatnený žiadny záujem, bude sa mať za to, že predkupné právo nikto z oprávnených neuplatnil. Tento obsah zo zákona síce nevyplýva, ale je logické a praktické, aby tento obsah bol aplikovaný. Je to preto, aby predávajúci spoluvlastník mal 100% doklad o tom, že ponuku realizoval a že do stanoveného dátumu sa mu nikto neohlásil.
S pozdravom
Odbor komunikácie
Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR
e-mail:
[email protected]