Dobrý deň,
V súčasnej dobe nájomný vzťah na poľnohospodárskych alebo lesných pozemkoch upravuje zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o nájme“) s účinnosťou od 1.januára 2004.
Pokiaľ nájomná zmluva bola uzatvorená pred účinnosťou zákona o nájme, podľa § 24 zákona o nájme ustanoveniami tohto zákona sa spravujú aj právne vzťahy vzniknuté pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona, ak neupravujú právne vzťahy k pozemkom uvedeným v odseku 2 (reštitučné nároky).
Podľa § 680 ods.2 Občianskeho zákonníka ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.
Nájomný vzťah podľa zákona o nájme medzi vlastníkom – prenajímateľom a nájomcom je upravený nájomnou zmluvou, v ktorej sú stanovené podmienky nájmu, predmet nájmu, doba nájmu, výšku nájomného ako aj skončenie nájmu – výpoveď a výpovedná lehota. Je to dvojstranný právny úkon medzi nájomcom a prenajímateľom, účastníci ktorého by sa mali vzájomne dohodnúť v intenciách zákona a vzájomne plniť podmienky nájmu ustanovené v zmluve o nájme.
Podľa § 12 ods. 1 zákona o nájme (pokiaľ v zmluve nie je dohodnuté inak) nájomný vzťah skončí na základe písomnej výzvy jednej zmluvnej strany danej druhej strane a to rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý. Ak jedna zmluvná strana nevyzve druhú stranu na vrátenie a prevzatie pozemku po skončení nájmu, zmluva sa obnovuje na určitý čas podľa § 8.
Ďalej podľa § 12 ods. 3 zákona o nájme ak na pozemok nie je prístup, nájom sa neskončí skôr, než sa vykonajú pozemkové úpravy. To neplatí pri postupe podľa § 12a.
Ďalej podľa § 12 ods. 4 zákona o nájme ak ide o pozemok, ktorý je užívaný bez nájomnej zmluvy, doručí jeho vlastník užívateľovi pozemku návrh na uzatvorenie nájomnej zmluvy alebo výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku. Ak nedôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy alebo ak bola doručená výzva na vrátenie a prevzatie pozemku, je užívateľ pozemku povinný pozemok vrátiť do 30 dní po zbere úrody. Ak ide o pozemok v podielovom spoluvlastníctve, postupuje sa podľa § 139 ods.2 Občianskeho zákonníka.
Podľa ods. 5 § 12 zákona o nájme ak užívateľ, ktorý pozemok užíva bez nájomnej zmluvy, preukáže, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol a ten uzatvorenie nájomnej zmluvy neodmietol alebo nevyzval užívateľa pozemku na jeho vrátenie a prevzatie, predpokladá sa, že medzi nimi vznikol nájomný vzťah podľa tohto zákona; to neplatí, ak vlastník uzatvoril nájomnú zmluvu s inou osobou, ako je užívateľ pozemku.
Pokiaľ nájomná zmluva nebola uzatvorená, jedná sa o neoprávnené užívanie pozemkov, ktoré si musia zmluvné strany riešiť prostredníctvom príslušného súdu.
Vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať sa riadi ustanoveniami § 12a ods. 1 zákona o nájme, podľa ktorého ak doterajší nájomca užíva pozemky, kde sa zmluvný nájom skončil alebo sa má skončiť a doterajší prenajímateľ vyzval nájomcu na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať, je doterajší nájomca povinný s vlastníkom (ďalej len "doterajší prenajímateľ") uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu k pozemkom, ktoré má prenajaté podľa tohto zákona, a to v primeranej výmere a bonite. Nájomcovi vzniká právo a povinnosť hospodárenia na pozemkoch, ktoré vlastní doterajší prenajímateľ za tých istých podmienok, aké sú upravené v podnájomnej zmluve.
Ak si nájomca nesplní povinnosť uzavrieť s doterajším prenajímateľom podnájomnú zmluvu podľa § 12a ods. 2 do 90 dní od podania žiadosti podľa ods. 1, oznámi to doterajší prenajímateľ príslušnému okresnému úradu, pozemkovému a lesnému odboru, ktorý bude v tejto veci konať (§ 12a ods. 6).
Dovoľujeme si ešte upozorniť na § 12a ods. 13 zákona o nájme ak o postup podľa odseku 1 alebo odseku 5 žiadajú podieloví spoluvlastníci, musia v súlade s § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka predložiť k výzve na vrátenie a prevzatie pozemku ich vzájomnú dohodu o spoločnom obhospodarovaní pozemku.
S pozdravom
Odbor komunikácie
Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR
e-mail:
[email protected]