Dobrý deň,
v opise Vášho prípadu uvádzate, že spoločnosť na pôde hospodári od roku 2002, kedy túto pôdu súčasný vlastník zdedil. Domnievame sa, že s ohľadom na ustanovenie § 680 ods. 2 Občianskeho zákonníka („Ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a nájomca je oprávnený zbaviť sa svojich záväzkov voči prvšiemu vlastníkovi, len čo mu bola zmena oznámená alebo nadobúdateľom preukázaná.“), resp. § 680 ods. 3 Občianskeho zákonníka („Ak dôjde ku zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú; výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené. Pri zmene vlastníctva k hnuteľnej veci môže zmluvu vypovedať aj nadobúdateľ.“), zrejme predmetná spoločnosť hospodárila na pôde ešte pred rokom 2002, a to na základe nájomnej zmluvy s právnym predchodcom súčasného vlastníka. V tejto súvislosti je potom dôležité upozorniť na ustanovenie § 12 ods. 1 zákona NR SR č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 504/2003 Z. z.“), podľa ktorého sa zmluvný vzťah obnovuje na určitý čas (najmenej 5 rokov), ak prenajímateľ alebo nájomca 1 rok pred uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý, písomne nevyzve druhú zmluvnú stranu na vrátenie a prevzatie prenajatého pozemku po skončení nájmu.
Dovoľujeme si upozorniť, že v zmysle § 13 ods. 2 zákona NR SR č. 504/2003 Z. z. ak nájomca riadne a včas plní svoje záväzky zo zmluvy, má právo na prednostné uzavretie novej nájomnej zmluvy (čo by ale neplatilo, ak by prenajímateľ pri skončení nájmu sám podnikal v poľnohospodárstve alebo ak by nájomcom mala byť jemu blízka osoba alebo právnická osoba, ktorej je prenajímateľ členom alebo spoločníkom).
V prípade, ak skončila platnosť nájomných zmlúv s predchádzajúcim nájomcom, resp. po vypovedaní nájomných zmlúv zo strany prenajímateľa a zároveň vlastníka poľnohospodárskych pozemkov, pričom predchádzajúci nájomca po takomto skončení, resp. vypovedaní zmluvného vzťahu odmieta vydať predmet nájmu za účelom jeho obhospodarovania novým subjektom záväzkových vzťahov, dávame do pozornosti § 12a zákona č. 504/2003 Z. z., kde je upravený postup medzi vlastníkom pozemkov a nájomcom na vrátenie a prevzatie pozemkov, ktoré nie sú prístupné alebo ich nemožno racionálne užívať. V takom prípade je doterajší nájomca povinný s vlastníkom pozemkov ako doterajším prenajímateľom uzatvoriť na základe jeho písomnej žiadosti podnájomnú zmluvu, a to k pozemkom, ktoré má tento doterajší nájomca prenajaté od iných subjektov podľa zákona č. 504/2003 Z. z., samozrejme so zohľadnením primeranej výmery a bonity a tiež za podmienok a na dobu, na ktorú má takéto pozemky prenajaté od ich vlastníkov alebo správcov.
Ak by vlastník pozemkov vyzval doterajšieho nájomcu na uzavretie podnájomnej zmluvy v zmysle hore naznačeného postupu a tento nájomca by si do 90 dní od podania takejto žiadosti nesplnil povinnosť podnájomnú zmluvu uzavrieť, má vlastník pozemku v zmysle § 12a ods. 5 zákona NR SR č. 504/2003 Z. z. možnosť usporiadať užívacie pomery prostredníctvom príslušného správneho orgánu (okresný úrad, pozemkový a lesný odbor). Tento správny orgán po preskúmaní žiadosti a priložení potrebnej dokumentácie môže rozhodnúť o tom, že vzniká podnájomný vzťah k určeným pozemkom v prospech doterajšieho prenajímateľa. Takýto prenajímateľ ako vlastník určitých poľnohospodárskych pozemkov síce nemôže fakticky užívať a nakladať so svojimi vlastnými pozemkami, má však možnosť s ohľadom na predmet špecifikovaný v podnájomnej zmluve užívať a brať úžitky z iných, výmerou a bonitou obdobných pozemkov.
Pre konanie na príslušnom správnom orgáne je potrebné zo strany vlastníka predložiť:
- doklady preukazujúce vlastníctvo k pozemku, na ktorý sa vzťahuje výzva na vrátenie,
- výzvu na uzavretie podnájomnej zmluvy preukázateľne doručenú nájomcovi, ktorý si v lehote do 90 dní nesplnil povinnosť uzavrieť podnájomnú zmluvu,
- grafickú identifikáciu pozemkov,
- kópiu katastrálnej mapy so zákresom umiestnenia náhradného pozemku,
- zmluvu o nájme, doklad o tom, že zmluvný vzťah skončil, má skončiť alebo došlo k dohode o skončení nájomného vzťahu vzájomnou dohodou zmluvných strán v súlade s § 12 ods. 1 a 2 zákona č. 504/2003 Z.z.,
- ak je doterajší prenajímateľ spoluvlastníkom predmetného pozemku a nevlastní nadpolovičnú výmeru pozemku počítanú podľa veľkosti podielov, musí preukázať, že nájomný vzťah skončil alebo má skončiť k nadpolovičnej väčšine podielov k pozemku,
- pri podielovom spoluvlastníctve vzájomnú písomnú dohodu o spoločnom obhospodarovaní,
- ak ide o pozemok s výmerou menšou ako 400 m2 (§12a ods. 13 zákona č. 504/2013 Z.z.), navrhovateľ musí predložiť cenovú ponuku nákladov spojených s vymeraním pozemku vypracovanú fyzickou osobou alebo právnickou osobou oprávnenou vykonávať činnosť v odbore geodézie, kartografie a katastra, alebo predložiť spoločnú žiadosť s ďalšími vlastníkmi pozemkov s jednotlivými výmerami do 400 m2, ktorým tiež končí nájomný vzťah k pozemkom rovnakej bonity a druhu.
Je potrebné upozorniť, že náklady spojené s vyčlenením pozemkov znášajú nájomca a doterajší prenajímateľ rovnakým dielom.
Čo sa týka platenia nájomného, dohoda o výške nájomného a termíne jeho vyplatenia je nevyhnutnou súčasťou každej zmluvy o nájme pozemkov na poľnohospodárske účely. V prípade, ak nedôjde k jeho zaplateniu v dohodnutom termíne a nájomca ani na základe výzvy prenajímateľa nájomné dobrovoľne nezaplatil, prenajímateľ si musí svoje práva uplatňovať cestou príslušného súdu.
Zároveň považujeme za potrebné zvýrazniť, že spory o určenie, či došlo k platnému skončeniu nájomného vzťahu, resp. či zmluvné strany dodržali svoje zmluvné záväzky alebo povinnosti uložené osobitnými predpismi, patria do rozhodovacej právomoci príslušných súdov.
Dovoľujeme si upozorniť, že poskytnutá odpoveď vyplýva len z informácií uvedených vo Vašom opise prípadu. Je možné, že ďalšie okolnosti, ktoré nie sú v otázkach, resp. opise prípadu spomenuté, by mohli zmeniť povahu našej odpovede.
S pozdravom
Odbor komunikácie
Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR
e-mail:
[email protected]